한국토지주택공사 LH정비사업지원기구

조합설립동의서 징구(별지 제6호)

조합설립인가 신청 시 국토교통부령으로 정하는 동의서 양식에 따라 징구(규칙 제8조3항)

조합설립 동의서 주요 내용(별지 제6호)

• 행정기관에서 부여한 연번 범위
• 인적사항
• 소유권 현황
• 조합설립 및 정비사업의 내용
  • 신축건축물의 설계개요
  • 공사비 등 정비사업에 드는 비용
  • 공사비 등 정비사업에 드는 비용의 분담
  • 신축건축물 구분소유권의 귀속에 관한 사항
• 조합장 선정 동의
• 조합정관 승인
• 정비사업 시행계획서 등

창립총회 (법 제32조 및 영 제27조)

조합설립인가를 신청하기 전 개최(영 제27조1항)

• 재개발 동의요건 : 토지등소유자3/4 이상 및 토지면적 1/2 이상
• 재건축 동의요건 : 각 동별 구분소유자의 과반수, 전체 구분 소유자의 3/4 이상, 전체 토지면적의 3/4 이상

창립총회 소집(영 제27조3항)

• 추진위원장 직권 또는 토지등소유자 1/5 이상 요구로 개최

창립총회 업무처리(영 제27조4항)

• 조합정관 확정
• 법 제41조에 따른 조합임원 선임
• 대의원의 선임
• 추진위원회 사전 통지 사항

창립총회 의사결정(영 제27조5항)

• 토지등소유자의 과반수 출석(재건축은 조합설립에 동의한 토지등소유자로 한정)
• 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의

조합설립인가 (법 제35조 및 영 제30조, 규칙 제8조)

재개발사업 조합설립 동의율(법 제35조1항)

• 토지등소유자 3/4이상 및 토지면적 1/2 이상 동의

재건축사업 조합설립 동의율(법 제35조3항)

• 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의 (구분소유자 5인 이하인 경우는 제외)
• 주택단지 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상

주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우(법 제35조4항)

• 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자 3/4 이상 동의
• 토지면적의 2/3 이상의 토지등소유자 동의

시장·군수 인가 시 필요한 서류(영 제35조2항)

• 정관
• 정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류 등

시공자 선정 (법 제29조 및 영 제24조, 정비사업 계약업무 처리기준 제4장)

계약방법(법 제29조)

• 원칙적으로 일반경쟁입찰 적용
• 규모, 재난 등 대통령령으로 정하는 경우 지명 및 수의계약 가능

건설업자 등의 금품 등 제공 금지(정비사업 계약업무 처리기준 제30조)

• 입찰서 작성시 이사비, 이주비 등 시공과 관련 없는 사항 제공 금지

현장설명회(정비사업 계약업무 처리기준 제31조)

• 입찰서 제출마감 20일 전 현장설명회 개최
• 내역입찰의 경우 입찰서 제출마감 45일 전 현장설명회 개최
• 현장설명회 시 설계도서, 입찰서 작성방법, 유의사항, 시공자 결정방법 등의 사항 포함

건설업자 등의 홍보(정비사업 계약업무 처리기준 제34조)

• 건설업자 등의 합동홍보설명회 2회 이상 개최

건설업자 등의 선정을 위한 총회 의결(정비사업 계약업무 처리기준 제35조1항)

• 토지등소유자(재건축: 조합원) 과반수 직접 출석

시공자 선정 실무 절차(국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준 제 4장)

사업시행계획인가 (법 제50조~제60조)

사업시행계획서의 작성(법 제52조)

• 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
• 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
• 임시주거시설을 포함한 주민이주대책
• 세입자의 주거 및 이주대책
• 사업시행기간의 범죄예방대책
• 제10조에 따른 임대주택의 건설계획
• 제54조제4항에 따른 소형주택의 건설계획
• 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 계획
• 폐기물의 처리계획
• 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획
• 정비사업비 등

총회의 의결(법 제50조제3항)

• 조합원 과반수 동의(직접 참석 20%이상)
• 정비사업비 10%(물가상승분, 손실보상금 제외) 이상 증액 시 전체조합원의 2/3이상 동의

사업시행인가 신청(법 제50조)

• 60일 이내에 인가 여부 결정

종전 · 종후자산평가 (법 제72조 · 제74조)

종전자산평가 및 종후자산추산액 산정(법 제72조제1항)

분양대상자별 종전의 토지 건축물의 명세 및 사업시행인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

종전 · 종후자산평가 방법(법 제74조제2항)

• 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 다음 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정
  • 주거환경개선사업·재개발사업 : 시장·군수 등이 선정 계약한 2인
  • 재건축사업 시장·군수 등이 선정 · 계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 선정 · 계약한 1인 이상의 감정평가업자
• 사업시행자는 감정평가를 하려는 경우 시장·군수 등에게 감정평가업자의 선정 · 계약을 요청하고 감정평가에 필요 한 비용을 미리 예치해야 함

토지등소유자 분양신청(법 제72조)

조합원 분양공고 및 분양신청

사업시행계획인가 고시일부터 120일 이내에 다음 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양대상 대지 또는 건축물 의 내역 등을 일간신문에 공고

• 분양대상자별 종전자산평가금액
• 분양대상자별 분담금의 추산액
• 분양신청기간
• 사업시행인가의 내용
• 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적
• 분양신청기간 및 장소
• 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
• 분양신청자격 및 방법
• 토지등소유자 외의 권리자의 권리신고방법
• 분양을 신청하지 않은 자에 대한 조치 등

조합원 분양신청 기간

분양신청 통지일로부터 30일 이상 60일 이내(20일 범위 내 한차례 연장 가능)

관리처분계획인가 고시(법 제74~79조)

관리처분계획 주요내용(법 제74조)

• 분양설계
• 분양대상자의 주소 및 성명
• 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
• 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법
• 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행 계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
• 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
• 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권외의 권리
• 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액 등

관리처분계획총회(법 제45조, 제78조)

• 전체 조합원의 과반수 동의(직접 출석 20%)
• 정비사업비 10%(물가상승분, 손실보상금 제외) 이상 증액 시 전체조합원의 2/3 이상 동의

착공 및 일반분양(건축법 제21조) (주택공급에관한규칙제20조)

착공준비 및 착공신고(건축법 제21조)

• 감리자 지정(주택법)
• 시공보증(법 제82조)
  • 시공자 계약이행의무를 부담하기 위해 국토교통부령 지정기관의 시공보증서 제출 의무
  • 보증금액 : 총 공사금액의 30% 이상 50% 이하 범위에서 조합이 정함
• 착공신고(건축법 제21조)

입주자모집 및 승인

• 사업주체는 입주자를 모집하려면 시장·군수·구청장의 승인을 받아야 함
• 시장·군수·구청장은 신청일부터 5일 이내에 승인 여부를 결정하여야 함(다만, 분양가상한제 적용주택의 경우에는 10일 이내에 결정)

일반분양

• 법 제79조제4항에 따른 잔여분에 대한 일반분양 실시
• 법 제79조제4항에 따라 조합원 외의 자에게 일반분양하는 경우 공고·신청절차 · 공급조건·방법 및 절차는 주택법 제54조를 준용

준공인가 및 공사완료 고시(법 제83조)

준공인가 신청(법 제83조)

• 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수등의 준공인가 를 받아야 함
• 법 제83조제1항에 따라 준공인가를 받으려는 때에는 국토 교통부령으로 정하는 준공인가신청서를 시장·군수 등에게 제출하여야 함

준공인가신청 전 사용허가(법 제83조제5항)

시장·군수 등은 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축 물이 사용에 지장이 없는 등 대통령령으로 정하는 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 건축물을 사용할 수 있도록 사업시행자에게 허가할 수 있음

준공인가 및 공사완료 고시(법 제83조제3항)

시장·군수 등은 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인 가 받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 함

토지분할 및 이전고시 (법 제86조, 법 제88조)

확정측량 및 토지분할

준공인가 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 고 시사항을 분양받을 자에게 통지(법 제86조제1항)

이전고시

대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수에게 보고(법 제86조제2항)

등기촉탁

이전고시가 있는 때에는 지체없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청(법 제88조)

조합해산 및 청산(법 제89조)

이전고시 후 청산금의 징수 또는 지급

• 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 지급하여야 함
• 시장·군수 등은 청산금을 납부할 자가 이를 납부하지 아니하는 경우 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있으며, 시장군수등이 아닌 사업시행자는 시장·군수등에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있음(법 제90조)

정관 등이 정하는 방법에 따라 청산인 지정

법인 해산 및 관련서류 이관(법 제125조)

시장·군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자는 정비사업을 완료하거나 폐지한 때에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 관계 서류를 시장·군수등에게 인계하여야한다.